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央行去年祭出「第七波」信用管制收緊房貸，加上美國關稅政策衝擊全球股匯，影響投資人信心，根據台灣房屋集團統計內部成交行情，六都和新竹縣市今年4月交易量平均較上月縮減17%。面對國內房市深陷低迷，被喻為「江翠地王」的立信機構董事長賴運興直言，房地產最重要的三件事：政策、經濟、利率，如今都不利，市場恐受影響長達3年。

央行去年9月19日祭出第七波信用管制，新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期；自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國； 公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成；餘屋貸款最高成數由4成降為3成。政策一出，造成房市動盪。

沒想到，美國政府4月又拋出對等關稅政策，造成股匯震盪，不少投資人布局轉向保守，根據台灣房屋集團統計內部成交行情，觀察2025年4月價量變化，六都和新竹縣市，交易量平均較上月縮減17%；而比起去年同期房市熱潮，更是年減28%，其中年降幅大的是高雄34.6%。

面對央行信用管制、美國關稅戰等接踵而來，國內房市深陷低迷，賴運興近日接受《經濟日報》訪問時直言，現在市況比去年12月還冷，尤其是中南部，立信機構在南部案子原有台積電效益，但在台積電宣布赴美後明顯冷卻。他分析，市場現在靠著剛需撐盤，但大環境包括政策、經濟、利率，沒有一項對房市有利。

賴運興指出，台灣房地產市場需求有限，政府出手調控一定縮量，現在建商該做的就是該交屋的交屋，該回收的回收，不要再買地推案，他直言，「如果不懂得剎車，可能會摔下去。」至於房價會不會下修，他認為還得再觀察下半年經濟、市場狀況。不過對於有剛性需求要買房的人，是最可以精心挑房的時機。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

先建後售案因為付款上不比預售彈性，且價格偏高，傾向自住自用的特性，持有時間較長，不過住展雜誌彙整台北市近年推出的這類新案，大致在2022年的推案已可見4社區轉手揭露資訊，多有增值，僅持有1、2年就轉賣，價差可在270萬元至582萬元，以大安區的「閱大安」、大同區「大橋湛」為亮點，皆達500萬元。



住展雜誌發言人陳炳辰分析，先建後售產品資金準備要比預售案、中古成屋為多，並非短期投資首選，房地合一稅的重稅閉鎖期又屬限制，兼之如今貸款難度較高，應都少見快買快賣。然而，在建商以熱門地段、坪數規劃，有利租賃與轉賣，竟也創造出短時間持有即可增值數百萬元的爆發力。

 

此次統計案例中，「大橋湛」、「中山曜」、「閱大安」均有小宅物件規劃，符合低總主流市場，以及可出租的多元價值，加上選址俱佳，「閱大安」位於師大生活圈、「大橋湛」緊鄰捷運大橋頭站、「中山曜」坐落晴光市場一帶，又比起中古成屋的賣相佳，要是已有帶租約、附裝潢情況，增添了短期交易獲利機會。



事實上，對於持有方來說，交易價格來到一定水準，像「閱大安」這2年不乏成交單價150萬元以上，「大橋湛」、「中山曜」則有近百萬元的行情實力，當初相對低價購置，在房價過高的風險下，見好脫手，後續或可使用重購退稅方式節稅，利潤落袋為安就可能為考量出發點。在1、2年內就有數百萬元的增幅，再度彰顯台灣的房產保值性。



至於士林區的天母靜巷宅「天母靜好」13樓戶，與「大橋湛」的4樓戶套房分別出現小賠60萬元與平盤交易，前者恐受到該戶沒有配置車位的影響，後者或有低樓層與鄰近高架橋因素，如果賣方有其他資金急需無法再長期持有，未尋得有緣人，成交價碼有其侷限，保值性無法一概而論。

 

陳炳辰指出，台北市今年已登場的先建後售案中，捷運北投站的「千琚美」有著多戶數小宅案特性，亦有租賃發揮條件，可觀察是否有短時間持有就能轉手獲利的發展。去年推出的中山區林森商圈「中山自在」也有低總價小宅的好轉手、易出租優勢，若無特殊瑕疵，或很快能為屋主帶來期望表現。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

關稅政策讓市場氛圍轉趨謹慎，部分民眾為滿足資金需求，考慮將手上資產出售以便調度資金，專家提醒，在急售情境下，需格外留意變現的時間差以及房地合一稅規定。

目前房市交易仍處於觀望階段，現有的成交量主要反映的是3月至4月初的市場情況，尚未完全顯現關稅政策所帶來的後續影響。信義代書葉惠玲建議，民眾若有出售房產的計畫，應先了解交易所需時間。以買方無需申請貸款為例，交易流程通常可在大約1個月內完成；涉及貸款時，則大多需延長至1.5至2個月不等，「房子不是想賣就能馬上變現」，賣方應審慎規劃處分時機及資金安排。

同一時間也正值報稅季，不少售屋民眾將「房地合一稅」與5月綜合所得稅混淆。實際上自然人在完成房產交易後，須於30日內主動申報房地合一稅，和5月報稅並無直接關聯。至於有固定營業場所的法人，若在此期間出售資產所得，則需依規定於每年法定申報期間（通常是次年5月）辦理營利事業所得稅結算，相關稅負採分開計算，應納稅額合併報繳。

針對合法節稅的方式，若自然人出售房屋時，希望適用自用住宅的稅賦優惠，須同時符合數項條件，包括實際居住、未出租營業，且在6年內未曾適用優惠等，都符合才可享400萬元免稅額及10％優惠稅率。

葉惠玲提醒，有些民眾過去為降低稅負，誤用他人戶籍地址，後續缺乏實際居住事實而遭國稅局查核補稅甚至受罰。尤其隨著查核技術日益進步，除了水電使用紀錄，國稅局也可能透過其他資料進行交叉比對，切勿心存僥倖。

不論市場如何變化，進行房產交易時應預留充裕的時間與資金調度空間。由於交易金額龐大、法規層層交錯，建議在資產處分前先諮詢專業代書或稅務顧問，以便穩健應對市場變局。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

永慶房產集團比較台北市2015年和2024年各行政區屋齡5年以上的中古屋交易量占比，發現南港區近十年來交易占比明顯成長，從2015年的2.8%提升至2024年的4.0%，增幅逾四成，居北市之最。至於十年間交易占比減幅最大的為北投區，從2015年的11.3%減少至2024年的9.3%，減幅為17.7%。

南港、信義和萬華區近十年來中古屋交易占比增幅居北市前三，增幅皆超過三成。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，過往被稱作黑鄉的南港區，受益於2015年的東區門戶計畫、2016年的高鐵南港站的通車，再加上南港軟體園區與經貿園區開發日漸成熟，以及CITYLINK、南港LaLaport等高級商場進駐，在近十年內蓬勃發展，逐步蛻變成潮城。南港區的持續發展也帶動區域購屋需求，這十年間中古屋交易占比增幅高達42.2%。

信義區增幅排行第二，陳金萍說明，近十年間信義區商業活動發展活躍、生活機能成熟，除了有信義計畫區的豪宅聚落，也有台北市房價相對實惠的吳興街、福德街等區域，住宅物件多元，受到不少購屋族群的青睞，十年來中古屋交易占比增幅為33.2%。

萬華區則是台北市開發最早的區域之一、再加上過去台北市都市計畫的向東發展，使得萬華區擁有較多屋齡高的房屋，也讓萬華區有不少價格實惠的住宅選項。陳金萍指出，近年來房價高漲，想入主台北市門牌難度越來越高，使許多預算有限的小資族群把目光轉往萬華區相對親民的中古屋，十年間中古屋交易占比增幅為32.3%。

中古屋交易占比減幅最大的分別為北投區、士林區及內湖區。陳金萍指出，北投區和士林區離台北市中心距離稍遠，房價相對於北市其他區域來說較為親民實惠。但隨著市中心房價高漲、缺乏開發素地，帶動北投區和士林區等蛋白區房價跟著上漲。此外，北士科設立後，就業及當地人口日漸增多，建商也看準商機，推出小坪數的電梯大樓建案，吸引當地就業族群的目光，因此也排擠到部分屋齡較高的中古屋成交量，使這兩區中古屋交易占比皆有所減少。

內湖區過去一直是房市流通性佳的區域，陳金萍說明，除了有捷運文湖線經過與內科加持，交通便利、工作機會多，同時還有四期、五期等重劃區的建案挹注，交易量非常熱絡，一直位居北市的前三交易熱區。不過，從2024年實價登錄的數據顯示，儘管內湖區中古屋交易占比仍居北市第二高，但是隨著其他行政區中古屋的交易占比增加，內湖區中古屋交易占比因而出現滑落。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台中市首件公辦都更案正式啟動，市府將於本（5）月26日舉辦「豐原公辦都市更新地區說明會」，邀集土地及建物所有權人及相關單位，並說明計畫構想、民眾權益及後續推動方向，以利推動民眾參與，打造兼具生活品質與環境永續的宜居城市。

該案位於豐原火車站及轉運中心旁，屬當地的交通樞紐；基地面積達3,822平方公尺，具備相當發展潛力。為翻轉該案街區的老舊風貌，市府將透過公開徵求實施者的方式，引入專業團隊與民間資源，進一步活絡當地經濟與城市機能。

為促進民間參與與投資，市府預計於今（2025）年Q3至Q4正式公告招商，並將舉辦招商說明會，向潛在實施者進一步說明開發條件、權利分配及相關配套措施。

都市發展局表示，該案將結合交通節點、綠空廊道生態環境及葫蘆墩生態水岸資源，且透過容積獎勵、公有土地活化及多元開發等策略，同時導入「台中好宅」，進一步塑造具備交通、居住與休閒機能的新都市樣貌。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

隨著《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（簡稱危老條例）將於2027年5月31日落日，危老重建政策是否續行引發社會關注。內政部長近日在立法院內政委員會專題報告中表示，內政部已初步規劃危老條例後續的適用範圍、容積獎勵機制及相關配套措施修法方向，並預計在草案內容完備後報送立法院審查。

劉世芳指出，為因應都市建物老化及災害風險，危老條例自2017年實施；而後政府於2019年至今，每年編列預算推動建築物耐震評估補助，截至今（2025）年3月，全國已完成結構安全性能評估近2萬件，核准重建計畫4,197件。

規模取代時程「以質取量」

針對即將於本（5）月11日歸零的「時程獎勵」，劉世芳表示，過去在2020年已透過修法延長至今年，並增列「規模獎勵」機制。內政部國土署長吳欣修補充，未來將以規模獎勵取代時程獎勵，以鼓勵大型整合案、提升防災效益。過去時程獎勵為求件數快速增加，反而導致小基地案件湧現，對公共安全改善效益有限，修法將朝「以質取量」方向推進。

除了修法方向，簡化審查程序亦為重點之一。吳欣修說明，目前危老案件受理已逾4,600件，未來將鼓勵地方政府實施「併審」，整合各部門意見、避免程序卡關以提升審議效率，預計於年底前提出具體作業指引。

劉世芳表示，面對危老條例即將落日，政府不會讓重建政策中斷，未來將持續與產業界、地方政府及專家學者溝通，確保法制設計完善、獎勵機制合理、程序更有效率，為全民打造更安全宜居的都市環境。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

被台北市政府規為東區新門戶的南港，最近在多項重大建設帶動下，已褪去黑鄉惡名，永慶房產集團統計近十年中古屋交易量占比，發現南港區近十年來交易占比明顯成長，從2015年的2.8%提升至2024年的4.0%，增幅逾四成，居北市之最。

永慶房產集團指出，從2015年和2024年的十年間，南港區、信義區和萬華區近十年來中古屋交易占比增幅居北市前三，增幅皆超過三成。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，過往被稱作「黑鄉」的南港區，受益於2015年的東區門戶計畫、2016年的高鐵南港站的通車，再加上南港軟體園區與經貿園區開發日漸成熟，以及CITYLINK、南港LaLaport等高級商場進駐，在近十年內蓬勃發展，逐步蛻變成「潮城」。南港區的持續發展也帶動區域購屋需求，這十年間中古屋交易占比增幅高達42.2%。

而信義區增幅排行第二，陳金萍說明，近十年間信義區商業活動發展活躍、生活機能成熟，除了有信義計畫區的豪宅聚落，也有台北市房價相對實惠的吳興街、福德街等區域，住宅物件多元，受到不少購屋族群的青睞，十年來中古屋交易占比增幅為33.2%。

至於萬華區，陳金萍表示，由於萬華區是台北市開發最早的區域之一、再加上過去台北市都市計畫的向東發展，使得萬華區擁有較多屋齡高的房屋，也讓萬華區有不少價格實惠的住宅選項。而且，近年來房價高漲，想入主台北市門牌難度越來越高，使許多預算有限的小資族群把目光轉往萬華區相對親民的中古屋，十年間中古屋交易占比增幅為32.3%。

至於中古屋交易占比減幅最大的分別為北投區、士林區及內湖區。陳金萍指出，北投區和士林區離台北市中心距離稍遠，房價相對於北市其他區域來說較為親民實惠。但隨著市中心房價高漲、缺乏開發素地，帶動北投區和士林區等蛋白區房價跟著上漲。此外，北士科設立後，就業及當地人口日漸增多，建商也看準商機，推出小坪數的電梯大樓建案，吸引當地就業族群的目光，因此也排擠到部分屋齡較高的中古屋成交量，使這兩區中古屋交易占比皆有所減少。

至於內湖區，陳金萍說明，內湖區過去一直是房市流通性佳的區域，除了有捷運文湖線經過與內科加持，交通便利、工作機會多，同時還有四期、五期等重劃區的建案挹注，交易量非常熱絡，一直位居北市的前三交易熱區。

不過，從2024年實價登錄的數據顯示，儘管內湖區中古屋交易占比仍居北市第二高，但是隨著其他行政區中古屋的交易占比增加，內湖區中古屋交易占比因而出現滑落。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

依據內政部資料顯示，2024年Q2全台待售新成屋高達10 萬 3,130 宅，其中，屋齡5年內新成屋空屋率最高的五縣市，依序分別為基隆市35.34%、金門縣35.18%、高雄市29.04%、台南市28.08%、台北市27.18%，幾乎每3間新成屋就有1間存在空屋狀況。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，新成屋空屋率居高不下，往往意味著該區域新案供給過剩，或投資客比例偏高，隨著市場回歸供需基本面，這些賣壓較大的區域和產品勢必將面臨較大的修正壓力，甚至不排除出現「多殺多」的可能性。

莊思敏表示，基隆與金門憑藉房價基期低的先天優勢，搭配重大公共建設議題發酵，曾掀起一波推案熱潮，然而隨著金門博弈特區政策叫停、基隆捷運進展不如預期，市場樂觀情緒有所消退，交易動能亦隨之減弱。

台南與高雄過去則因台積電和科學園區等題材，吸引大量投資買盤進場，帶動房價突飛猛進，如今隨著投資熱潮降溫，區域房價也面臨著不小的修正壓力。

至於台北，台北房價高居全台天花板，新案價格動輒百萬起跳，早已超出普通受薪階級的負擔範圍，再加上台北市不乏置產型買盤，也導致新成屋空置率居高不下。

中信房屋基隆麥金加盟店店長邱垂茂指出，目前基隆新案的成交單價普遍都在3-4字頭，個別預售案甚至已經上看5字頭，房價漲勢相當驚人。不過，由於基隆捷運尚未實質動工，新案房價卻已提前反映未來預期，在投資客離場、自住族不願貿然追高的情況下，近期基隆新案買氣亦出現了退燒跡象。

邱垂茂表示，隨著房市進入盤整階段，建議購屋者不妨優先選擇具生活機能成熟、價格合理的中古屋產品，相較於預售案需承擔漫長工期的不確定性，中古屋不僅看得見、摸得著，價格也相對友好，還具備更有彈性的議價空間。

以基隆市安樂區來說，該區近期市場指名度頗高，買方除了穩定的在地客群外，還有不少基隆市中心外溢出來的年輕首購族，以及基隆長庚醫院、果菜市場的就業族群，目前該區中古屋的房價仍普遍落在2字頭，總價500-1,000萬元左右就有機會買到兩~三房的住宅產品，CP值相當不錯，也很有抗跌保值性。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

在央行第七波信用管制衝擊下，今(2025)年房市買氣急凍，但第一季卻發現建商開工量逆勢上漲。住商機構統計內政部數據，第一季全台不含農舍之住宅量開工量達3萬3,232宅，此規模堪比2022、2023年的房市旺季。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，依據央行規定，業者購地後需於18個月內開工，以此推算此波開工潮起始於2023年下半年之後的推案，當時適逢新青安政策，吸引大批業者進場，而歷經2024年打房，房市急凍，業者雖想繼續延後開工，但受限於限期壓力，無奈之下只得開工，因此造就這一波開工潮。

根據內政部資料， 2025年第一季全台住宅開工量達3萬3232宅，較2024年同期的2萬5168宅增加約32%；其中，四都開工量呈現年增，尤以新北市成長最為顯著，該市第一季開工量高達6,899宅，較去年同期大增246.7%；高雄市亦有亮眼表現，開工量從4,501宅上升至7,654宅，年增率達70.1%；台中市開工量由4,427宅增至6,960宅，年增57.2%；桃園市則小幅成長6.6%，增幅相對穩定。

相對而言，台北市與台南市則呈現衰退，台北市開工量年減47.9%，由2,106宅降至1,097宅；台南市也下滑27.5%，從1,760宅減至1,276宅，顯示部分區域仍面臨市場觀望或開發遞延的情況。。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，2024年受央行第七波管制影響，各界看壞房市前景，使交易量嚴重衰退，開發商面臨市場冷凍，亦多有延後推案或開工的現象，惟央行於2021年第四波信用管制中規定，建商購地貸款最高最高成數為5成，且限期18個月內開工，建商延期亦有限制。

加上今年初尤其是美國尚未發起關稅戰前的3月期間，房市逐漸有打底回溫趨勢，同時近年來低首付、工程期零自備款逐漸成為預售案潮流，此類建商初期預售所獲得金流減少，為不影響後續銷售，延不得再延，因此讓建商願在年初果斷開工。

另觀察各都會區表現，賴志昶指出，六都中以新北市漲勢最為驚人，主因為區域近年來受惠於重劃區議題，加上軌道經濟加持，磁吸首購族群移入，加上地區吸引各大建商齊聚插旗，第一環行政區爭先創造不少高單價新案，亦加深開發商推案信心，因此建商較有開工意願。

至於高雄市開工量體則創下近10年來新高，主因為區域受惠於半導體龍頭進駐等因素加持，區域房市前景頗受市場看好，同時在地包含捷運、輕軌等機能日漸齊全，加上高雄在地觀光資源日益蓬勃，更加大建商進場意願，讓在地品牌在房市趨冷情況之下，仍是大膽開工。

徐佳馨提醒，面臨房市趨冷情況之下，建商延後開工等話題沸沸揚揚，惟面臨主管機關壓力，建商在房市冷淡期仍得頂著壓力開工。新案市場適逢市場趨冷氛圍，零自備款、低首付等模式的建案興起，建議挑選具財力基礎的大型建商，以免遇到小型建商不堪貸款壓力而爛尾，因此對消費者而言，眼下除房價之外，建商品牌實力的強弱，才是購屋時最要緊的事情。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

市場觀望氣氛濃厚，高雄市部分屋主選擇賠售止損。根據內政部實價登錄資料顯示，今年首季，高雄市出現數筆賠售案例。專家指出，房市冷卻及資金壓力，使部分屋主不得不提前停損，選擇虧損出場，賠售案例反映市場信心逐漸鬆動。

根據實價登錄，今年2月，高雄農十六特區一戶屋齡19年的社區大樓7樓戶，以總價1760萬元成交，帳面虧損90萬元；另有一戶位於三民區九如一路、屋齡43年的小套房，去年8月以335萬元入手，今年1月以280萬元出售，帳面虧損約55萬元，持有期間僅一年五個月。

高雄市不動產仲介公會副理事長陳揚智指出，賠售主因大致有三原因，首先是物件本身有瑕疵，其次是原始取得價過高，最後是屋主面臨資金需求，需快速出場。近期市場信心鬆動，加上政經不確定因素升高，確實有部分屋主選擇提早停損。

陳揚智表示，有部分購屋族因預售屋交屋在即，卻因信貸受限或成數不足，面臨違約風險，選擇賠售其他資產籌資，以避免最高15%的違約金。另外也有民眾遭詐騙，導致房產被設定二胎，急售求償還。

陳揚智說，雖然近期有個案賠售，不過高雄整體房價長期仍在高檔，早期購入者多數轉手獲利，賠售案件屬個別現象。從觀察案例來看，幾筆賠售皆為持有不到兩年、屋齡20年以上的中古屋。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮分析，老屋殘值低、漲幅有限，加上中低總價門檻低、換現速度快，常被投資人優先處理。市場買氣偏冷，讓利或低於行情出售有助成交。

李家妮表示，105年1月後取得的不動產若持有未滿2年出售，即便賠售也須於30日內主動申報房地合一稅，否則恐將受罰。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】